Аналитический отчет по результатам проведения анализа состояния конкуренции на рынках первичного жилья экономического класса на территории гг. Хабаровска, Комсомольска-на-Амуре в 2011-2013 гг.
1. Общие положения
В соответствии с пунктом 1.2 Приказа ФАС России от 11.04.2014 № 253/14 «О внесении изменений в План работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы, утвержденный приказом ФАС России от 19.12.2012 № 773/12», Хабаровским УФАС России проведен анализ состояния конкуренции на рынке первичного жилья экономического класса гг. Хабаровска, Комсомольска-на-Амуре, в соответствии с Порядком проведения анализа, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении порядка проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке» (зарегистрировано в Минюсте РФ 02.08.2010 №18026, в ред. Приказа ФАС РФ от 12.03.2013 № 143/13), Методическими рекомендациями по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.
При проведении исследования использовались: информация, полученная от Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Минстроя Хабаровского края, Хабаровскстата; сведения хозяйствующих субъектов, действующих на рынках первичного жилья экономического класса гг.Хабаровска, Комсомольска-на-Амуре.
Цель исследования:
Определение состояния конкурентной среды на рынках первичного жилья экономического класса на территории гг.Хабаровска, Комсомольска-на-Амуре.
2. Определение временного интервала исследования товарного рынка
В соответствии с целями исследования и Методическими рекомендациями временной интервал определен в рамках 2011-2013 гг. (с поквартальной детализацией).
3. Продуктовые границы товарного рынка
В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»), под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.
В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, в меньшей доле – перепродавцы, а также госорганы, уполномоченные обеспечить социальным и служебным жильем отдельные категории граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса (далее - Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса).
В данном анализе изучается рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям указанного документа, предъявляемым к жилью экономического класса.
Строительство жилья экономического класса осуществляется в целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнения обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья.
В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) и в целях данного исследования рассматриваются услуги, которым соответствует код 70.12.1 «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества».
4. Определение географических границ товарного рынка
Географические границы рынков первичного жилья экономического класса в соответствии с Методическими указаниями определены административными границами административно-территориальных единиц Хабаровского края с численностью населения более 100 тыс. человек и административными центрами субъектов Российской Федерации. В связи с этим в рамках данного анализа рассматриваются г.Хабаровск (по данным Хабаровскстат, численность населения на 01.01.2014 - 601,0 тыс.чел.) и г.Комсомольск-на-Амуре (254,9 тыс.чел.).
5. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке
Покупателями рассматриваемых услуг являются юридические и физические лица, при долевом строительстве – участники договора долевого строительства - дольщики, являющиеся, в интересах исследования, на данном рынке покупателями на этапе строительства.
Продавцы на данном рынке – заказчики строительства (застройщики), от чьего имени осуществляется ввод жилой недвижимости.
Перечень продавцов, обеспечивающих строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса, а также посредников, действующих в интересах продавцов, установлен на основании информации, полученной у органов, осуществляющих функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Министерства строительства Хабаровского края.
Из рассмотрения исключены застройщики, осуществившие в указанный период ввод жилья, не подпадающего под определение «экономического класса»; жилья, построенного организациями не для реализации, а в качестве служебного, с целью временного проживания работников.
В Хабаровском крае реализуются мероприятия краевой целевой программы «Жилище», утвержденной Постановлением Правительства Хабаровского края от 31.12.2010 № 401-пр (срок действия до 01.01.2013 г.), сменившей ее с 01.01.2013 государственной программы Хабаровского края «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае», утвержденной Постановлением Правительства Хабаровского края от 22.06.2012 № 205-пр (ред. от 13.08.2014) (далее – ГП «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае»).
Программные мероприятия осуществляются в следующих основных направлениях:
- предоставление государственной поддержки при строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением средств краевого бюджета;
- обеспечение жильем молодых семей;
- строительство жилья на условиях ипотеки с привлечением корпоративных средств;
- обеспечение жильем категорий граждан, установленных краевым законодательством;
- содействие в разработке документов территориального планирования;
- обеспечение формирования и инженерной подготовки земельных участков для их комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства.
На территории г.Хабаровска в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» (утверждена Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050, ред. от 18.04.2014) осуществлялись мероприятия городской целевой программы «Жилье для молодых семей на 2011-2015 годы», утвержденной постановлением администрации города Хабаровска от 03.03.2011 № 606, срок действия до 01.01.02014 г. Постановлением администрации города Хабаровска от 20.11.2013 № 4929 утверждена следующая муниципальная программа «Молодежь Хабаровска» (ред. от 24.04.2014).
Задачи программы:
1) Предоставление молодым семьям – участникам программы, социальных выплат на приобретение жилья экономкласса или строительство индивидуального жилого дома экономкласса.
2) Создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансовых средств кредитных и других организаций, предоставляющих кредиты и займы, в том числе ипотечных кредитов, для приобретения жилья или строительство индивидуального жилого дома.
Долгосрочная целевая программа «Строительство муниципального жилья на территории городского округа «Город Хабаровск» на 2008-2013 гг.», утверждена Решением Хабаровской городской Думы от 23.09.2008 №666 (ред. от 19.03.2013).
Задачи программы:
1) Увеличение муниципального жилищного фонда за счет средств бюджета города путем участия в долевом строительстве; приобретения и достройки не завершенных строительством многоквартирных жилых домов, свободных от прав третьих лиц, право собственности на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
2) Предоставление муниципального жилья отдельным категориям граждан, а именно:
- признанным в установленном порядке малоимущими, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях – по договорам социального найма;
- работникам муниципальных учреждений – по договорам найма служебных жилых помещений;
- проживающих в жилых помещениях, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию для муниципальных нужд.
Реализацию первичного жилья экономического класса в г.Хабаровске в течение рассматриваемого периода осуществляли 13 хозяйствующих субъектов.
Поскольку потребность в жилье также удовлетворяется с помощью инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов, отдельно изучен рынок реализации объектов долевого строительства как сегмент (составляющая часть) рынка реализации первичного жилья экономического класса.
В г.Хабаровске строительство и реализацию жилья экономического класса на протяжении всего рассматриваемого периода – 2011-2013 гг., осуществляли: ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой при Спецстрое России», ООО «Фонд жилищного строительства», ООО «Управление инвестиционных программ г.Хабаровска», МУП г.Хабаровска «Управление капитального строительства», ООО «Теллур», ООО «Академресурс».
Ряд организаций-застройщиков, осуществивших в г.Хабаровске ввод жилья в 2011-2013 гг., были созданы только на период строительства одного объекта и после его окончания прекратили деятельность, суммарный объем ввода жилья такими организациями – около 10 % от общего объема ввода жилья).
КГКУ «Служба заказчика Министерства строительства Хабаровского края» осуществляет строительство объектов, финансируемых за счет средств краевого бюджета, в рассматриваемый период выступало заказчиком-застройщиком жилых объектов социального назначения, квартиры в которых предназначены для ветеранов, инвалидов, детей-сирот и других льготных категорий граждан, жилье которым предоставляется на условиях социального найма. Введенное таким способом жилье не учитывалось в объеме рынка по причине отсутствия при такой схеме реализации жилья как таковой.
МУП г.Хабаровска «УКС» в 2011-2013 гг. осуществляло ввод жилых домов на принципах долевого строительства, в котором участвовали как граждане, так и администрация города в качестве дольщика, а не инвестора, за счет средств городского бюджета в рамках программ, предусматривающих обеспечение муниципальным жильем социально незащищенных и малообеспеченных категорий населения.
В г.Комсомольске-на-Амуре в 2011 г. ввод жилья не осуществлялся. В 2012 г. введен 3-х этажный жилой дом, построенный ЖСПК «Арго» на средства членов кооператива, в 2013 г. – жилой дом на 60 квартир в рамках целевой программы «Жилище» с привлечением средств работников предприятия, застройщик – филиал ОАО АХК «Сухой» «КнААЗ им. Ю.А. Гагарина».
По данным Росреестра Хабаровского края, в г.Комсомольске-на-Амуре в 2011-2012 г. не зарегистрировано прав на объекты недвижимого имущества жилого назначения на основании инвестиционного договора или договора участия в долевом строительстве, в 2013 г. на указанном основании зарегистрировано прав на 52 объекта недвижимого имущества жилого назначения (квартир) общей площадью 2959 кв.м.
МКУ «УКС г. Комсомльска-на-Амуре» в 2012, 2013 гг. осуществляло ввод жилых домов для предоставления муниципального жилья гражданам (не реализация) в рамках программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (Постановление Правительства Хабаровского края от 31.05.2011 № 164-пр «Об утверждении адресной программы Хабаровского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2011-2013 гг.), строительство велось за счет средств краевого бюджета.
Иное жилье на территории г.Комсомольска-на-Амуре в период 2011-2013 гг. не строилось.
6. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке
Расчет объемов рынков первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанных рынках, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м).
Доля хозяйствующего субъекта на рынке первичного жилья экономического класса рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.
В г.Хабаровске общий объем реализации жилья экономического класса в 2011-2013 гг. составил в 2011 г. – более 150 тыс. кв. м, в 2012 г. около 100 тыс. кв.м, в 2013 г. – около 80 тыс. кв.м.
По приближенной оценке, в общем объеме реализации первичного жилья в г. Хабаровске доля жилья экономического класса составляет около 50-60 %.
По итогам анализа, ни один хозяйствующий субъект не занимает доминирующего положения.
За период 2011-2013 гг. наблюдалось снижение доли ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой при Спецстрое России» до величины менее 8%.
Другие значимые участники рынка: ООО «Фонд жилищного строительства», ОАО «Управление инвестиционных программ г.Хабаровска», ООО «ИСК Реал Строй», МУП г.Хабаровска «Управление капитального строительства», тоже не занимали доминирующего положения на рассматриваемом рынке.
Рынок первичного жилья экономкласса г.Хабаровск может быть охарактеризован в целом как рынок услуг долевого строительства, поскольку строительство почти всех объектов в этот период велось на условиях привлечения средств дольщиков.
В географических границах г.Комсомольске-на-Амуре в связи со спецификой ситуации (полноценный рынок реализации первичного жилья в 2011-2013 гг. отсутствовал), анализ рынка не проводился.
7. Определение уровня концентрации товарного рынка
Определение уровня концентрации рынка первичного жилья экономического класса г. Хабаровска осуществляется в соответствии с разделом VII Порядка.
Для определения уровня концентрации исследуемого рынка рассчитан коэффициент рыночной концентрации (CR-3) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI).
Для рассматриваемого рынка первичного жилья экономического класса показатели рыночной концентрации составили: в 2011 г. CR-3=83 %, 1000 <= HHI=4453 < 2000 (высокий уровень концентрации); в 2012 г. CR-3=54 %, 1000 <= HHI=1515 < 2000 (умеренный уровень концентрации); в 2013 г. CR-3=62%, 1000 <= HHI=1681 < 2000 (умеренный уровень концентрации).
Исходя из полученных данных, уровень концентрации рассматриваемого рынка является умеренным, с тенденцией к снижению.
Для рынка услуг долевого строительства характеристики немного отличаются:
в 2011 г. CR-3=83 %, 1000 <= HHI=4458 < 2000 (высокий уровень концентрации); в 2012 г. CR-3=63 %, 1000 <= HHI=1781 < 2000 (умеренный уровень концентрации); в 2013 г. CR-3=65%, 1000 <= HHI=1818 < 2000 (умеренный уровень концентрации). Уровень концентрации рассматриваемого рынка также характеризуется как умеренный, с тенденцией к снижению.
8.Определение барьеров входа на товарный рынок
Следует отметить основные барьеры входа на рынок услуг жилищного строительства, выявленные по результатам опроса хозяйствующих субъектов, представителей органов власти.
Основным административным барьером для ведения деятельности по строительству жилой недвижимости названа длительность согласования проектной документации, разрешений на строительство, прохождения госэкспертизы.
Среди наиболее серьезных проблем названы следующие:
– отсутствует перечень удобных для освоения земельных участков с проработанной возможностью присоединения к инженерной инфраструктуре. Необходимо завершить работы по планировке и межеванию территории населенных пунктов, осуществлять разработку комплексных программ развития инженерной инфраструктуры, в соответствии с Генеральным планом развития города, чтобы не перекладывать эти задачи на плечи застройщиков; необходима предварительная инженерная подготовка участков для тендерной застройки;
– низкая эффективность межведомственного взаимодействия по предоставлению под строительство земельных участков;
– усложненный порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;
– при проведении аукционов на право заключения договора о развитии застроенных территорий предлагаемые городской администрацией участки чаще всего содержат значительное количество обременений и ограничений, в том числе в виде необходимости расселения граждан из ветхого фонда, существует необходимость сноса различных строений, гаражей и т.д.; в связи с этим сложно оценить реальную стоимость участков, выставляемых на аукционы;
– механизм предоставления собственникам и нанимателям жилья из расселяемых домов практически не регламентируется, что делает процесс расселения длительным и сложным для застройщика;
– договор о развитии застроенных территорий не является правоустанавливающим документом и не может быть использован застройщиком для начала работ: застройщик по заключении данного договора не имеет возможности получать технические условия, делать обследования грунтов, получать различные справки в отношении земельного участка;
– при строительстве жилья с привлечением государственных средств есть нарекания участников аукционов к качеству проектно-сметной документации, критериям отбора победителей аукциона, низкой начальной стоимости контракта, не соответствующей фактической стоимости строительства, отсутствию предоплаты, высокой стоимости участия в аукционах, обеспечения исполнения контракта и пр.;
– в связи с изменениями в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у застройщиков появилась проблема обеспечения обязательств по договору перед дольщиками, так как страховые организации не берутся за страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в связи с большим финансовым риском. А поручительство банков в соответствии со ст.15.2 указанного закона, по мнению застройщиков, остается непроработанным инструментом.
По мнению застройщиков, способствовать снижению себестоимости первичного жилья экономического класса также могла бы реализация следующих мер:
1. Большая активность органов власти в увеличении объемов строительства, снижении административных барьеров путем уменьшения длительности различных административных процедур.
2. Упрощение процедуры привлечения иностранной рабочей силы в связи с нехваткой местных трудовых ресурсов.
3. Стоимость подключения к коммунальным сетям должна быть подробно обоснована.
4. Необходимо развитие дорожной сети в городе Хабаровске с целью возрастания интереса к разработке удаленных от центра города участков.
5. Преодоление дефицита земельных участков, неразвитости инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.
5. Развитие рынков местных строительных материалов.
6. Снижение стоимости строительных материалов, транспортных расходов по их перевозке и ГСМ.
7. Переселение граждан из аварийного фонда должно осуществляться за счет государственных средств в рамках принятых программ по переселению, а не за счет застройщиков.
8. Снижение процентных ставок по кредитам для застройщиков.
В целях изыскания источников снижения барьеров проведен анализ структуры формирования стоимости жилья.
Информация о примерной структуре ценообразующих факторов предоставлена организациями-застройщиками.
Затраты на право владения земельным участком зависят в значительной степени от его местоположения, более «дорогие» участки в центре города «стоят» до 4-6 % себестоимости, большинство застройщиков отметило диапазон стоимости от 0,1 % до 2 % себестоимости.
Доля затрат на проектно-изыскательские работы при строительстве многоэтажных домов колеблется в диапазоне 2-8 %.
Расходы на подключение к инженерным сетям зависят от местоположения участка, наличия возможности по подключению вблизи объекта. Доля в себестоимости этой статьи затрат достигает 30 %.
Поскольку большинство объектов инвестируется дольщиками, лишь часть (1/3 опрошенных) застройщиков обращается при финансировании строительства к помощи кредитов и займов, что составляет от 3 % до 22 % в себестоимости.
Административно-управленческие расходы указаны в размере 1-7% и коммерческие расходы – до 2,5 %.
В зависимости от веса перечисленных составляющих себестоимости доля строительно-монтажных работ колеблется от 50 до 90 %.
Решение описанных выше проблем способно уменьшить себестоимость первичного жилья.
Что касается рыночной стоимости жилья, по мнению застройщиков, она формируется под влиянием, в большей степени, спроса и предложения на рынке жилья, а также покупательной способности населения, которая в свою очередь, в том числе, зависит от государственной помощи и кредитной политики банков.
9. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке
На основании вышеизложенного, рынок первичного жилья экономического класса, в том числе рынок долевого строительства, в г.Хабаровске являются рынками с умеренным уровнем конкуренции.
С учетом вышеизложенного, в соответствии с Порядком проведения анализа и ст.5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», можно сделать следующие выводы.
Первичный рынок жилья экономического класса г. Хабаровска, по итогам 2011, 2012, 2013 гг., является рынком с умеренным уровнем развития конкуренции. Ни один хозяйствующий субъект не занимает доминирующего положения. ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой при Спецстрое России», в течение рассматриваемого периода снизило долю участия на рынке до размера менее 8%.
Рынок первичного жилья экономического класса г.Хабаровск может быть охарактеризован в целом как рынок услуг долевого строительства, поскольку строительство почти всех объектов в этот период велось на условиях привлечения средств дольщиков.
В географических границах г.Комсомольске-на-Амуре, в связи со спецификой ситуации (полноценный рынок реализации первичного жилья в 2011-2013 гг. отсутствовал), анализ рынка не проводился.