Доступность жилья по «голландской технологии»
Что делать в условиях, когда рынок дезорганизован, а отрасль непрозрачна?
Общественно-консультативный совет при УФАС России по Хабаровскому краю обсудил состояние рынка строительства жилья, сделав акцент на экспертной оценке стоимости квадратного метра. Вывод экспертов: рынок дезорганизован, а отрасль непрозрачна, что пока не позволяет надеяться на снижение себестоимости строительства и удовлетворение потребительского спроса.
Проблема перебралась из разряда экономических в политическую плоскость, поэтому предложена общественными структурами для рассмотрения губернатором. Эксперты задались вопросом — почему при ежегодно возрастающих объемах ввода жилья стоимость квадратного метра не снижается? Необходимы два условия — конкурентный рынок и адекватная политика в сфере строительства, поэтому члены совета начали рассмотрение вопроса с анализа конкуренции среди застройщиков и подрядчиков за период 2011 — 2012 годы.
Как отметила заместитель руководителя УФАС России по Хабаровскому краю Елена Гуринович, ни один застройщик не занимает на рынке доминирующего положения. «Дальспецстрой» сдал свои позиции. По Хабаровскому краю его доля не превышает 26, а в Хабаровске — 30 процентов по итогам ввода домов в 2012 году. На рынке присутствуют несколько крупных застройщиков, таких как «Фонд жилищного строительства» и «Управление капитального строительства», но их положение не может серьезно влиять на ценообразование. Застройщиков уже более тридцати. Подрядчики (около 900 организаций) создали конкурентный сектор, поэтому в целом можно отметить: на рынке жилищного строительства достаточно высокая конкуренция. Рост стоимости жилья в 2011 году на 12 процентов, а в 2012 — на 21 процент обусловлен неудовлетворенным спросом.
По сути, эксперты вернулись в исходное положение — нужно наращивать объемы до контрольного показателя в 28 квадратных метров на одного человека, установленного министерством строительства в качестве ориентира на период до 2020 года. Но прежде они вернулись к данным, которые вызывают сомнения в правильности выбранной политики. Почему при достижении показателя в 22,3 квадратных метра на человека спрос на рынке не удовлетворен? Сколько вообще надо строить?
По мнению министра строительства Хабаровского края Андрея Попова, спрос вообще удовлетворить сложно, так как человек постоянно нуждается в улучшении условий проживания. Растут качество жизни и количество членов семьи, а значит, необходимость в расширении будет ощущаться всегда.
Другое дело — себестоимость строительства. Здесь важно решить несколько проблем. Следить за изменением условий конкурсов на получение подрядов строительства жилых объектов: застройщики снижают цены до таких пределов, что начинает страдать качество исполнения, а объекты невозможно завершить в отведенные сроки. Ликвидировать недостаток земельных участков и привлечь на рынок иностранные компании. Задействовать комплексное строительство и наращивать объемы возведения инженерной инфраструктуры. Повысить качество проектной документации, которая часто выполняется непрофессионально. Развивать стройиндустрию и снижать административные барьеры в оформлении документации. Поднять роль саморегулируемых организаций в части ответственности за качество выполняемых работ, а также создавать строительные кластеры с привлечением проектных организаций, научных учреждений, институтов повышения квалификации. Использовать земли Министерства обороны, которые после разграничения выделять бесплатно. Поддержать политику укрупнения строительных организаций, которые в таком случае будут способны влиять на ценообразование.
Одно из главных предложений экспертов, которое можно реализовать уже в августе 2013 года, — проводить аукционы по «голландской технологии». Выигрывает заказ тот, кто предложит минимальную стоимость квадратного метра. Используемую прежде схему, по которой аукцион выигрывает тот, кто выложит больше денег за земельный участок, признать неэффективной.
Эксперты вынуждены констатировать: пока гражданам выгоднее вкладывать свои сбережения не в банки, а в объекты жилищного строительства, кардинально повлиять на цены в отрасли трудно. Сегодня в роли покупателей выступают огромное количество риелторов и просто состоятельных граждан, которые выжидают момента для выгодной перепродажи квартир. В отдельные периоды до 30 процентов сданных в эксплуатацию квартир остаются пустыми. Застройщики, обладающие финансовыми возможностями, часто приобретают объекты сами у себя, в результате их стоимость в одном районе может отличаться в разы.
Строительный рынок остается непрозрачным и закрытым для общественного контроля. Объекты возводятся вместе с ресторанами и кафе, гаражами и спорткомплексами, корпоративными офисами и развлекательными площадками, но отделить их сметную стоимость от общей долевой чаще невозможно, в результате все затраты ложатся на квадратный метр собственников квартир. Известен всего один случай, когда удалось доказать такой факт в судебном порядке и заставить организацию сделать перерасчет.
Застройщики слабо заинтересованы в модернизации строи-тельного комплекса, ибо руководствуются принципом — потребитель в любом случае за все заплатит. Исключаются даже технологии, позволяющие экономить за счет индивидуальных тепловых узлов. Собственников жестко привязывают к ресурсным монополиям в части снабжения водой, тепловой и электрической энергией. Практикуется сдача объектов без внутренней отделки, что усложняет анализ ценообразования.
Доля стоимости земельных участков не превышает одного процента, однако цена оформления этих участков всех поражает. Велико число обращений в УФАС по поводу завышения стоимости подключения к инженерной инфраструктуре, но здесь антимонопольная служба научились давать энергетикам отпор.
— Все отмеченные в ходе обсуждения факты говорят о том, что строительный рынок дезорганизован и непрозрачен, — подчеркнул член ОКС, председатель правления Дальневосточного объединения промышленников и предпринимателей Евгений Шулепов. — Участники рынка не видят перед собой общей цели, в результате отрасль не выдает того, на что способна. Раз существует дефицит жилья, значит, не дорабатывают и органы власти. Нам неизвестны случаи участия в открытых дискуссиях руководителей строительных организаций. Даже члены СРО до сих пор не установили правила корпоративной этики. Законодательные акты принимаются, но не соответствуют менталитету участников рынка, а поэтому игнорируются. Эффективные решения в таких условиях выработать нельзя. Все борются за снижение стоимости квадратного метра, а в итоге получают рост в 21 процент за год! Либо рынок намеренно дезорганизуется, либо все озадачены необходимостью, чтобы он оставался теневым. И пока ситуация не изменится, ожидать снижения стоимости квадратного метра не приходится.
Членами ОКС решено считать приоритетным направлением работы выявление сговора на торгах и при выделении земельных участков под объекты строительства. Краевому правительству предложено рассмотреть программу модернизации сетевого хозяйства и альтернативные варианты теплоснабжения жилых объектов. Доработать отраслевые программы развития стройиндустрии и внести коррективы в условиях размещения государственных и муниципальных заказов на основе «голландской технологии».
Артем ДЕНИСОВ.