Квадратные метры вошли в тренд

Причин роста цен на рынке жилищного строительства несколько. Основная — высокий спрос

Общественно-консультативный совет при УФАС России по Хабаровскому краю вернулся к теме стоимости строительства жилья по объективной причине: снижение объемов сдачи в эксплуатацию домов по итогам 2013 года повлекло за собой повышение цены квадратного метра.

— Причин роста цен на рынке жилищного строительства несколько, — отметила заместитель руководителя Хабаровского УФАС Елена Гуринович. — Доля стройматериалов в стоимости жилья достигает 60 процентов, поэтому даже незначительный, в пределах уровня инфляции, рост цен на них влияет на себестоимость квадратного метра. Мощности предприятий загружены на 30 — 70 процентов. Рынки кирпича и цемента являются высококонцентрированными, реальной конкуренции на них не наблюдается. Значительная доля материалов завозится из других регионов страны. Регулирование цен на стройматериалы законом не предусмотрено, но в целом они выше, чем в соседних регионах — из-за более высоких тарифов на энергоносители и транспортные услуги. Основная причина роста стоимости квадратного метра — высокий спрос. Сметная стоимость строительства непрозрачна, в результате маржа продавцов после продажи квартир доходит в отдельных случаях до ста процентов, что говорит о превышении спроса над предложением.

Факторы же падения объемов ввода жилья — административные ограничения и экономические барьеры. В Хабаровском крае активными участниками рынка являются 50 строительных организаций, опрос которых показал: спад обусловлен недостатком оборотных средств на наращивание и модернизацию производства. Но следует учитывать и другие факторы, такие как длительность отвода земельных участков, высокая стоимость строительства инженерной инфраструктуры и подключения к источникам ресурсов. Застройщики нуждаются в понимании схемы предоставления земельных участков в аренду, чтобы иметь возможность рассчитать инвестиционные риски и сроки окупаемости проектов.

— Впечатление такое, что живем в другой стране и не понимаем — почему стоимость строительства в Хабаровском крае выше, чем на Камчатке? — подметил член общественно-координационного совета при УФАС России по Хабаровскому краю Евгений Шулепов. — Получается, что несданные в эксплуатацию в 2013 году дома на 140 тысяч квадратных метров для военнослужащих сыграли решающую роль в формировании цен. Может быть, есть смысл исключать из отчетов квадратные метры, не предназначенные для коммерческой продажи? Тем самым мы получим реальную картину для граждан, нуждающихся в приобретении жилья. И если исключить дома, построенные по социальным программам, то фактически для продажи в крае предлагается 200 тысяч квадратных метров. При высоком спросе должны наблюдаться очередь из застройщиков и рост цен. Недорогим жилье становится при комплексной застройке, а такая схема требует комплексных решений со стороны всех участников рынка. Однако из года в год продавцы решают свои задачи по наращиванию максимальной маржи, сетедержатели хотят максимальных платежей за подключение, а чиновники — максимальных доходов в бюджет от аренды земли. После аукциона по продаже права аренды участка под строительство первоначальная цена увеличивается в семь раз. В 2010 году арендные платежи в бюджет составили 89 миллионов, а в 2013 — уже 534 миллиона рублей. Как при таком подходе дешеветь квадратному метру?

— Требует понимания ситуация по сокращению сроков оформления земельных участков под строительство. Схема, которая ускоряет процедуру, подразумевает появление новой структуры. Однако пока сформируется штат специалистов, пока предприятие согласует объемы работ, пройдет не один год, — считает член совета Сергей Степанов. Вопрос же нужно решать сегодня, как того требует «дорожная карта» в части улучшения инвестиционного климата. Нужно урегулировать полномочия по оформлению участков на неразграниченных землях. Строить больше, значит, отводить в год под строительство не менее 250 гектаров земли, а по факту получается — в четыре раза меньше. Застройщики, не имея гарантий выделения участков земли, вынуждены завышать цены, чтобы в случае провала без сожаления уйти с рынка.

— В 1990 году Хабаровский край сдавал в эксплуатацию 800 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня — 325 тысяч, хотя в тех же условиях Тюменская область строит в год 1,3 миллиона, достигнув показателя в один квадратный метр на человека, — напомнил президент НП СРО «Дальневосточное объединение строителей» Михаил Сорокин. — Исследования показали, что половина населения края нуждаются в улучшении условий проживания, для чего хранит на счетах до 800 миллиардов рублей. При существующих условиях на рынке строительства жилья платежеспособны восемь процентов населения, но и они не могут позволить себе покупать квартиры по сто тысяч рублей за квадрат. У нас 80 процентов жилья можно отнести к категории элитного, хотя строить индивидуальные дома можно по цене за «квадрат» 45 тысяч рублей. Запуская программу малоэтажного строительства, Хабаровский край повышает свой инвестиционный рейтинг, а население получает доступное жилье. Вопрос лишь в возведении инфраструктуры за пределами границ Хабаровска.

— Мы пришли к пониманию проблем на рынке строительства жилья, но нам пока не ясен механизм их решения, в частности, сокращения стоимости квадратного метра. Цены продолжают расти. Нужно углубляться в суть проблем, искать другие схемы выполнения поставленной задачи. Поэтому по результатам обсуждения темы члены совета ставят многоточие, — подвел итог руководитель УФАС России по Хабаровскому краю Валентин Бодров.

Андрей СМИРНОВ.